Die Mietpreisbremse soll gegen zu hohe Mieten helfen, doch viele Menschen wissen gar nicht, dass es sie gibt und wie sie funktioniert. Ein Rechtsanwalt erklärt, was bei überzogenen Mieten hilft.
Hohe Mieten in Deutschland sind ein Riesenproblem. Bezahlbaren Wohnraum zu finden, wird vor allem in den Ballungszentren zur Belastungsprobe. Im Netz finden sich häufig Angebote zu ziemlich überhöhten Preisen. Dabei soll die Mietpreisbremse eigentlich verhindern, dass die Mieten durch die Decke gehen.
Seit 2015 begrenzt die Mietpreisbremse in rund 400 Städten und Gemeinden per Gesetz, dass Mieten bei neuen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Vermieter können daher Mieten nicht frei festlegen, sondern müssen sich an diese Richtwerte halten. Liegt die Kaltmiete darüber, kann je nach Sachlage dagegen vorgegangen werden.
"Schau dir den Mietspiegel an, hau noch zehn Prozent obendrauf. Wenn deine Kaltmiete deutlich darüber liegt, kannst du möglicherweise dagegen vorgehen."
Ist die Miete zu hoch oder nicht? Hier hilft ein Blick in den Mietspiegel, den viele Städte online bereitstellen. Dieser zeigt, wie viele Euro der Quadratmeter an einem Ort kostet, abhängig von Faktoren wie Alter, Ausstattung und energetischem Zustand der Wohnung. Alternativ hilft auch der Mieterbund oder der Mieterverein vor Ort.
Mietpreisbremse wird kaum genutzt
Noch wird die Mietpreisbremse viel zu selten in Anspruch genommen. Das zeigt auch eine Studie der TU und LMU München, die in Kürze veröffentlicht wird. Von den 500 befragten Personen wusste ein Großteil nicht, dass die Mietpreisbremse in München gilt. 32 Prozent der Befragten hätten das Recht gehabt, gegen zu hohe Mieten vorzugehen, doch nur rund zwei Prozent haben das auch getan.
Auf der anderen Seite zeigen Daten des Mietervereins Düsseldorf, dass Vermietende häufig die Mietpreisbremse ignorieren. Laut einer Studie aus dem Jahr 2022, die über 22.000 Online-Wohnungsangebote analysierte, wurde jede vierte Wohnung zu teuer angeboten.
Erster Schritt: qualifizierte Rüge aussprechen
Christoph Albrecht ist Fachanwalt für Mietrecht und Berater im Mieterschutzbund. In seiner Funktion prüft er regelmäßig Mietverträge und schreibt Briefe an Vermieter, die sich nicht an die Mietpreisbremse halten.
Um an nötigen Daten einer Wohnung für einen Mietpreisvergleich zu erhalten, nutzt er häufig Google Maps. "Dann schau ich mir die Häuser an und kann ungefähr abschätzen, wann das Haus errichtet worden ist", sagt er. Auskunft gebe auch der Vermieter.
"Ich empfehle, gleich die qualifizierte Rüge auszusprechen. Wenn ich es gleich ordentlich mache, dann weiß der Vermieter, woran er ist."
Ist die Miete zu hoch, dann empfiehlt der Anwalt eine qualifizierte Rüge. "Dann weiß der Vermieter, woran er ist", sagt er. Die qualifizierte Rüge enthalte eine detaillierte Begründung, auf der die Beanstandung beruht. Sinnvoll sei es dann, mit dem Vermieter ins Gespräch zu kommen, um einer einvernehmlichen Lösung die Chance zu geben.
Mietpreisbremse: Ausnahme bei Neubauten und umfassender Modernisierung
Die Mietpreisbremse greife jedoch nicht bei Neubauten, da es keine Vormiete gibt. Dies gilt auch für umfassend modernisierte Altbauten, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel eines Neubaus ausmachen, so Christoph Albrecht.
Behaupte der Vermieter, modernisiert zu haben, es wurden aber nur Kleinigkeiten wie Fenster oder die Küche erneuert, greift die Mietpreisbremse weiterhin. Hier sollte Mieterinnen und Mieter nach Rechnungen fragen, um den Neubaustandard zu prüfen.
"In einen Neubau als Erstbezug kann der Vermieter verlangen, was er will, weil es keine Vormiete gibt. Dem Neubau steht ein umfassend modernisierter Altbau gleich."
Solche Auseinandersetzungen können allerdings sehr zeitaufwendig sein, sagt der Rechtsanwalt. Auch die laufende Miete müsse weitergezahlt werden – allerdings unter Vorbehalt. Das sollte so auch auf der Überweisung stehen.
Aufgrund etwaiger Prozesskosten empfiehlt Christoph Albrecht, dem Mieterschutzbund beizutreten oder eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen – idealerweise vor Vertragsabschluss, da es eine Wartezeit von sechs bis zwölf Wochen gilt.
Tipp vom Anwalt bei zu hoher Miete: Unterschreiben, rügen, klagen
Verlangen Eigentümer eine Miete, wie sie bereits von Vormieterinnen und Vormietern gezahlt wurde, dann ist das nur rechtens, solange die Mietpreisbremse eingehalten werde. Das aber nur, wenn der Vormietvertrag vor 2015 abgeschlossen wurde, da die Mietpreisbremse erst seit 2015 gilt, sagt der Anwalt.
"Der Vermieter darf eine Miete in Höhe der Vormiete verlangen. Wenn die Vormiete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat, kann ich die Bremse immer noch ziehen."
Haben wir uns nach einer Wohnungsbesichtigung in die Wohnung verliebt, die Miete liegt aber weit über der Mietpreisbremse, dann könne sich der Mut zum Risiko lohnen. "Ganz klare Empfehlung: unterschreiben, rügen, klagen", sagt der Anwalt.
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