Ein Ranking der Schweizer Bank UBS hat für Aufregung gesorgt: München liegt demnach auf Platz eins der Immobilienblasen weltweit. Die Preise steigen zwar ins Utopische, nicht allein in München, aber dass sie kurzfristig abstürzen, bezweifelt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.
Die Schweizer Investmentbank UBS schaut sich jedes Jahr die Immobilienblasen in aller Welt an und veröffentlicht dazu eine Studie: den Global Real Estate Bubble Index. Im Ranking tauchen immer wieder auch München und Frankfurt am Main auf. Doch dieses Jahr wird München als besonders "blasengefährdet" bezeichnet. Die Stadt liegt sogar auf Platz eins im Welt-Immobilienblasen-Ranking der Bank. Frankfurt rückt vor auf Platz fünf.
Der Immobilienmarkt ist spekulativ
Eine Immobilienblase entsteht, wenn Investoren oder Haushalte Wohnungen und Häuser nicht kaufen, um sie zu vermieten oder selbst darin zu wohnen, sondern wenn sie kaufen, weil sie auf steigende Preise setzen, so Michael Voigtländer. Er leitet das Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.
Der Immobilienkauf wird damit zur Spekulation. Wichtige Faktoren, wie Einkommen, Mieten und Entwicklung der Bevölkerung spielen bei Kaufentscheidungen keine entscheidende Rolle mehr. Es gibt eine Entkopplung, so Michael Voigtländer.
"Irgendwann realisieren die Investoren, dass man zu diesen Preisen eigentlich gar nichts mehr verdienen kann. Dann rauschen die Preise runter."
Aber Michael Voigtländer sieht die Situation nicht so dramatisch, wie sie von der UBS gezeichnet wird. In München steigen die Preise, das ist offensichtlich. Und die Preise steigen schneller als die Löhne und Einkommen. "Aber wir sehen auch in München eine echte Knappheit im Immobilienmarkt", sagt Michael Voigtländer. Außerdem sei die Kreditvergabe nicht exzessiv. Auch nicht in den anderen deutschen Großstädten. Beides widerspricht seiner Meinung nach, dass die Immobilienblase platzen könnte.
"Dass die Preise kurzfristig abstürzen, wie wir es in der Finanzkrise erlebt haben, erscheint eher unwahrscheinlich."
Falls die Blase am Immobilienmarkt doch platzt, sinken die Preise üblicherweise um 20 bis 30 Prozentpunkte. Für Haushalte und Investoren, die vor allem über Kredite finanziert haben, bedeutet das eine Überschuldung. Denn die Immobilie kann nicht mehr als Gegenwert den Kredit decken. Eine Überschuldung kann wiederum die Banken gefährden und so weiter.
Für die Mieter habe das Platzen der Immobilienblase kaum direkte Folgen, so Michael Voigtländer. Die Mieten fallen nicht. Aber kommt es zu einer echten Krise am Immobilienmarkt hat das natürlich Auswirkungen auf die Wirtschaft insgesamt und auf den Arbeitsmarkt und damit auch auf die Mieter.